Adjudicação Compulsória Extrajudicial em Cartório: Como Obter a Escritura Definitiva

Obter a escritura pública definitiva e o registro na matrícula imobiliária é o ato que consolida juridicamente a propriedade de um imóvel no Brasil. Contudo, milhares de compradores que quitaram integralmente o valor de promessas de compra e venda ou compromissos de cessão de direitos encontram-se impossibilitados de registrar o imóvel devido à recusa, omissão, falecimento ou paradeiro desconhecido do promitente vendedor ou da construtora.

Historicamente, a única solução era o ajuizamento da Ação de Adjudicação Compulsória perante a Justiça comum — um processo que podia levar anos. Com a promulgação da Lei nº 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), passou a ser permitida a Adjudicação Compulsória Extrajudicial, realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

O que É a Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento administrativo pelo qual o comprador que quitou o imóvel obtém o registro de transferência da propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, suprindo a assinatura do vendedor inadimplente, sem a necessidade de um processo judicial.

Trata-se de uma inovação que trouxe enorme celeridade para a regularização imobiliária no país, reduzindo o tempo de obtenção do registro definitivo para poucos meses no âmbito do direito civil.

Requisitos Obrigatórios para o Requerimento no Cartório

Para que o pedido administrativo seja aceito e processado pelo Oficial de Registro de Imóveis, o comprador deve preencher cumulativamente os seguintes requisitos formais:

1. Instrumento Contratual Válido: Apresentação do compromisso de compra e venda, promessa de cessão ou cessão de direitos que comprove a transação imobiliária (com qualificação completa das partes e descrição clara do imóvel);

2. Prova da Quitação Integral do Valor: Apresentação dos recibos de pagamento, comprovantes de transferências bancárias, termo de quitação emitido pelo vendedor ou nota promissória resgatada que atestem o pagamento integral do preço ajustado;

3. Comprovação do Inadimplemento / Recusa do Vendedor: Demonstração de que o vendedor foi notificado formalmente para outorgar a escritura definitiva no prazo legal e não o fez, ou de que se encontra em local incerto ou teve a falência decretada;

4. Ata Notarial Lavrada por Tabelião de Notas: Documento público lavrado por Tabelião que atesta a veracidade dos documentos, a quitação, a ausência de escritura e a posse do imóvel pelo requerente;

5. Assistência Obrigatória de Advogado: O requerimento dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis deve ser assinado obrigatoriamente por advogado constituído.

O Procedimento Passo a Passo no Cartório

1. Elaboração da Ata Notarial: O advogado e o comprador dirigem-se a um Cartório de Notas para a lavratura da ata notarial com a conferência de todos os recibos, contratos e certidões;

2. Notificação Formal do Vendedor: O Oficial de Registro de Imóveis notifica o promitente vendedor (no endereço do contrato ou por edital, caso não seja localizado) para que se manifeste no prazo de 15 dias;

3. Conclusão e Registro da Matrícula: Não havendo impugnação fundamentada pelo vendedor no prazo legal, o Oficial do Registro de Imóveis efetua o registro da adjudicação compulsória diretamente na matrícula do imóvel, transferindo a propriedade plena ao comprador.

Diferença para a Usucapião Extrajudicial

Embora ambos os procedimentos tramitem em cartório, a adjudicação compulsória e a usucapião possuem naturezas distintas:

• Adjudicação Compulsória: Exige contrato de compra e venda assinado com o proprietário registrado e a prova da quitação do preço. Não exige cumprimento de prazo de posse de anos (pode ser requerida imediatamente após a quitação e recusa);
• Usucapião: Baseia-se no decurso do tempo de posse (animus domini) e não exige a prova de quitação de contrato formal com o proprietário registrado.

A Importância da Regularização Financeira e Registral

Manter um imóvel sem o registro definitivo na matrícula imobiliária expõe o comprador a riscos significativos, como a possibilidade de penhora do bem por dívidas fiscais ou trabalhistas do antigo proprietário vendedor que ainda figura no registro. Além disso, a falta de escritura impede a obtenção de financiamentos bancários e desvaloriza a propriedade no mercado imobiliário em até 40%. A regularização cartorária confere segurança jurídica plena e garante a proteção da legítima aos herdeiros no direito de família.

Vantagens da Adjudicação Extrajudicial

A via extrajudicial reduz custos com custas processuais judiciais prolongadas e confere agilidade para quem precisa do imóvel regularizado para venda, financiamento bancário ou garantia.

Se você quitou seu imóvel e o vendedor recusa-se ou desapareceu sem assinar a escritura, fale com nossa equipe para analisar os contratos e dar entrada na adjudicação extrajudicial.