Dívida de Aluguel Prescreve em Quanto Tempo? (Prazo 3 Anos)

Uma das dúvidas mais comuns de inquilinos e fiadores com débitos antigos é: a dívida de aluguel prescreve em quanto tempo? E qual é o prazo para cobrar aluguel atrasado na Justiça?

A lei brasileira estabelece limites rígidos para proteger o locatário. Se o proprietário demorar demais, ocorrerá a prescrição da cobrança de aluguel (agora moldada pelas regras do Novo CPC), e ele perderá definitivamente o direito de exigir a dívida, impedindo penhoras abusivas.

O prazo de prescrição trienal dos aluguéis (Art. 206, § 3º, I do CC)

Nos termos expressos do Artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil brasileiro:

"Prescreve em 3 (três) anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos."

A contagem da prescrição de 3 anos é realizada mês a mês, individualmente para cada prestação de aluguel vencida.

Por exemplo: um aluguel com vencimento em 10 de maio de 2021 prescreveu em 10 de maio de 2024. Se o locador ajuizar a ação em junho de 2024, não poderá mais cobrar aquela parcela vencida em maio de 2021.

Prescrição dos encargos locatícios (IPTU, condomínio e reformas)

O prazo prescrecional trienal aplica-se também aos chamados acessórios da locação, como:

• Quotas de condomínio assumidas pelo inquilino no contrato.
• IPTU e taxas municipais repassadas ao locatário.
• Despesas de pintura e reparos de estragos ao final da locação.

Sendo obrigações acessórias decorrentes do contrato de locação, prescrevem conjuntamente no prazo de 3 anos.

A interrupção e a prescrição intercorrente na execução de aluguéis

• Interrupção: O ajuizamento da ação de despejo ou cobrança com o despacho citatório do juiz interrompe a prescrição retroativamente à data de distribuição.
• Prescrição Intercorrente: Se o processo de execução de aluguéis for ajuizado a tempo, mas ficar paralisado no Fórum por mais de 3 anos sem localização de bens do inquilino ou fiador (Art. 921 do CPC), decreta-se a extinção da execução por prescrição intercorrente.
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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. O locador pode me cobrar aluguéis de 4 anos atrás se nunca entrou na Justiça antes?

Não. Se o locador não ingressou com ação judicial no prazo de 3 anos contados do vencimento do aluguel, a pretensão cobratória está extinta pela prescrição.

2. Se a ação de cobrança foi ajuizada no prazo, mas o processo ficou 4 anos sem citação, prescrece?

Se a demora na citação decorreu exclusivamente da inércia do locador em fornecer o endereço correto ou recolher custas, opera-se a prescrição direta da pretensão.

3. A cobrança de multa contratual por rescisão antecipada prescreve em 3 anos?

Sim. Sendo a multa rescisória uma cláusula penal acessória do contrato de locação, sujeita-se ao prazo prescrecional trienal do Artigo 206, § 3º, I do Código Civil.

4. O protesto de contrato de aluguel em cartório segura a prescrição por quanto tempo?

O protesto cambial ou de título executivo interrompe a prescrição uma única vez (Art. 202, III do CC). A partir do protesto, a contagem do prazo de 3 anos recomeça do zero.

5. Como agir se a imobiliária inscrever meu nome no Serasa por aluguel de 5 anos atrás?

A negativação de dívida prescrita é ilegal e gera direito ao cancelamento liminar do apontamento com potencial indenização por danos morais perante o Juizado Especial ou Vara Cível.

6. O pagamento parcial da dívida de aluguel zera o prazo de prescrição do restante?

Sim. O pagamento parcial ou a solicitação formal de parcelamento importa em ato inequívoco de reconhecimento da dívida, interrompendo a prescrição das parcelas remanescentes (Art. 202, VI do CC).

7. Qual o procedimento para pedir a baixa imediata de débitos de aluguel caducados?

A advogada do inquilino ou fiador apresenta Exceção de Pré-Executividade no processo ou ajuíza Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito para cancelar cobranças e protestos prescritos.

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