Como Limpar a Matrícula do Imóvel e Remover Restrições de Dívida Prescrita?

Descobrir que a matrícula do seu imóvel possui anotações de penhora, hipoteca, distribuição de execuções fiscais ou apontamentos de dívidas antigas pode paralisar a venda, a doação, o inventário ou o financiamento bancário do bem.

Mesmo que a dívida imobiliária ou tributária já tenha prescrevido perante a lei, o Cartório de Registro de Imóveis (RGI) e os Cartórios de Protesto não fazem a limpeza automática das certidões.

Neste guia prático, entenda como obter o cancelamento definitivo de restrições imobiliárias e limpar a certidão do seu imóvel.

O impacto das restrições caducas na matrícula do imóvel

A certidão de matrícula é a "carteira de identidade" do imóvel. Qualquer comprador diligente ou instituição financeira exige a apresentação da Certidão de Propriedade Atualizada com Negativa de Ônus e Alienações.

Se constar na matrícula a averbação de uma execução de IPTU, condomínio ou contrato imobiliário antigo, a certidão sairá "positiva com ônus", assustando potenciais compradores e travando o financiamento habitacional.

Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito c/c Baixa de Gravame

Para remover restrições de dívidas prescritas quando o credor (Prefeitura, condomínio, banco ou construtora) se recusa a emitir o termo de quitação, o proprietário deve ajuizar a Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito com Pedido de Cancelamento de Registro Imobiliário.

Com o trânsito em julgado da sentença procedente, o juiz expede o Mandado de Cancelamento de Averbação/Penhora, ordenando que o Registrador de Imóveis proceda à desaverbação do gravame na matrícula.

Remoção de apontamentos nos órgãos de proteção ao crédito (Serasa/SPC e Protesto)

Além da matrícula do imóvel, a dívida prescrita frequentemente gera spams de cobrança e negativações indevidas.

• Serasa/SPC: Nos termos do Artigo 43, § 1º e § 5º do Código de Defesa do Consumidor, não podem constar registros de dívidas por período superior a 5 anos ou após a ocorrência da prescrição.
• Cartório de Protesto: Com o mandado judicial de baixa, a advogada solicita o cancelamento do protesto perante o Cartório de Protesto de Títulos da comarca.
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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. A matrícula do imóvel fica limpa automaticamente assim que a dívida prescrece?

Não. Os cartórios de imóveis funcionam sob o princípio da rogação e da legalidade. A baixa de qualquer averbação de penhora ou hipoteca exige autorização expressa do credor ou ordem judicial.

2. Quanto tempo demora para o Cartório de Registro de Imóveis baixar uma penhora com ordem do juiz?

Apresentado o Mandado de Cancelamento no Cartório de Imóveis com o recolhimento das custas de desaverbação, o oficial do cartório realiza a averbação de baixa no prazo de 10 a 30 dias.

3. O banco aprova financiamento imobiliário se a matrícula tiver anotação de processo prescrito?

Não. Os setores jurídicos dos bancos exigem a certidão de matrícula inteiramente desimpedida (sem ônus) para conceder o financiamento habitacional.

4. O que fazer se o credor da dívida prescrita faleceu ou a empresa foi extinta?

Nesses casos, a Ação Declaratória de Inexigibilidade é ajuizada em face dos herdeiros/espólio do credor ou da massa falida, podendo ser requerida a citação por edital se o paradeiro for desconhecido.

5. É possível cobrar indenização por danos morais por manutenção indevida de penhora na matrícula?

Sim. Se o credor foi formalmente notificado da extinção da dívida por prescrição e recusou-se culposamente a dar a baixa do gravame na matrícula, pode responder por perdas e danos e danos morais.

6. Quais as certidões necessárias para comprovar ao comprador que o imóvel está 100% desembaraçado?

São necessárias a Certidão de Matrícula Atualizada com Negativa de Ônus e Alienações, Certidão Negativa de Débitos Municipais (IPTU) e Certidões Negativas dos Distribuidores Cíveis e de Execuções Fiscais.

7. Como a Dra. Glori Guaiato atua na regularização jurídica e desimpedimento de imóveis?

A Dra. Glori Guaiato realiza a auditoria jurídica completa das certidões do imóvel, identificando penhoras e dívidas prescritas e atuando judicialmente para obter as ordens de baixa e certidões negativas necessárias.

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Seu imóvel está travado por penhoras ou dívidas prescritas?

Desembaraçar o seu imóvel é fundamental para valorizar seu patrimônio e garantir vendas ou partilhas sem riscos.

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