Como Sustar Leilão de Imóvel Com Base na Prescrição Intercorrente?

Ver o seu imóvel residencial ou comercial publicado em edital de leilão judicial (hasta pública) é uma das situações de maior desespero para qualquer proprietário.

Entretanto, se o processo de execução que originou o leilão permaneceu inerte ou paralisado por período superior ao prazo prescrecional, a execução é nula e o leilão pode ser sustado mediante liminar judicial de urgência.

Como a prescrição intercorrente anula o leilão do imóvel

A arrematação em leilão judicial pressupõe a existência de uma execução válida. Conforme o Artigo 803, inciso I, do CPC, é nula a execução se o título executivo for nulo ou se a pretensão executória estiver extinta pela prescrição.

Se a advogada especialista demonstrar ao juiz que a execução ficou paralisada por prazo superior ao limite legal (1 ano de suspensão + prazo prescrecional do título), a pretensão de leiloar o imóvel encontra-se extinta, tornando nulos os atos de praça pública.

Pedido de tutela provisória de urgência incidental

Diante da iminência da realização da hasta pública (muitas vezes a poucos dias ou horas da 1ª ou 2ª praça do leiloeiro), a defesa atua com Pedido de Tutela Provisória de Urgência Incidental (Art. 300 do CPC):

• Fumus Boni Iuris (Fumaça do Bom Direito): Prova cabal da paralisação temporal do processo sem atos efetivos do exequente.
• Periculum in Mora (Perigo da Demora): O risco iminente de perda da propriedade e posse do bem com a arrematação em leilão.

Preenchidos esses dois requisitos, o magistrado concede a liminar determinando a imediata suspensão do leilão e a retirada do edital da plataforma do leiloeiro público.

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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Faltam 48 horas para o leilão do meu imóvel, ainda dá tempo de alegar prescrição?

Sim. Havendo urgência comprovada, a petição de defesa com pedido liminar é apreciada em regime de plantão ou de urgência pelo juiz da causa ou pelo Desembargador de plantão no Tribunal.

2. Se o imóvel for arrematado em leilão por dívida prescrita, posso anular a arrematação?

Se o auto de arrematação ainda não foi assinado, impugna-se a arrematação de imediato no próprio processo. Se o auto foi assinado e expedida a carta de arrematação, cabe o ajuizamento de Ação Anulatória de Arrematação (Art. 903, § 4º do CPC).

3. O leiloeiro público pode cobrar comissão se o leilão for sustado por decisão judicial?

Não. Se o leilão for sustado por decisão judicial fundamentada em nulidade da execução ou prescrição, não é devida comissão ao leiloeiro público (Tema Repetitivo do STJ).

4. Qual a diferença entre sustação de leilão judicial e leilão extrajudicial de banco?

O leilão judicial é determinado por um juiz em execução processual. O leilão extrajudicial é conduzido pelo cartório de imóveis em financiamentos imobiliários da Lei 9.514/97. Ambos podem ser sustados por decisão judicial em caso de nulidades.

5. O juiz pode conceder liminar para cancelar o leilão sem ouvir o credor antes?

Sim. Nos casos de urgência em que a prévia oitiva do credor possa comprometer a eficácia da decisão (dada a proximidade da data do leilão), a liminar é concedida inaudita altera parte (sem oitiva da outra parte).

6. Quais documentos do processo são indispensáveis para fundamentar o pedido liminar?

É indispensável juntar a cópia das folhas do processo que comprovam a data do arquivamento, as tentativas infrutíferas de execução e a certidão de publicação do edital de leilão.

7. Quanto custa a defesa jurídica de urgência para suspender leilão imobiliário?

Os honorários contratuais são ajustados de acordo com a urgência, a complexidade e a expressão econômica do bem envolvido, observando os parâmetros da Tabela de Honorários da OAB.

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Imóvel com leilão judicial agendado ou edital publicado?

Não aguarde a realização da hasta pública para buscar assistência jurídica. Quanto antes a tese defensiva for apresentada ao juiz, maiores as chances de suspender a praça.

Fale com urgência via WhatsApp com a Dra. Glori Guaiato para examinar o edital e sustar o leilão do seu imóvel.