Fiador de Aluguel Pode Pedir Prescrição Intercorrente da Dívida?

Assumir a condição de fiador em um contrato de aluguel residencial ou comercial é um ato de grande responsabilidade. Quando o inquilino principal deixa de pagar os aluguéis, o locador costuma direcionar a execução diretamente contra o patrimônio do fiador.

No entanto, o que muitos fiadores não sabem é que se a execução judicial contra o contrato de aluguel ficar paralisada no Fórum, o fiador tem o pleno direito de alegar a prescrição intercorrente e obter a liberação de suas contas e imóveis.

A responsabilidade do fiador na execução de aluguéis

O fiador responde pelo inadimplemento das obrigações locatícias nos termos do contrato. Em regra, as cláusulas preveem a renúncia ao benefício de ordem (Art. 828 do CC), tornando o fiador devedor solidário ao lado do inquilino.

Contudo, a solidariedade contratual não afasta a incidência das regras de prescrição do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Extensão do reconhecimento da prescrição intercorrente ao fiador

A prescrição extingue a pretensão de cobrança da dívida principal. Como a fiança é um contrato acessório (Art. 818 do CC), a extinção da obrigação principal por prescrição aproveita diretamente ao fiador (princípio de que o acessório segue a sorte do principal).

Se o processo de execução de aluguel permanecer parado por mais de 3 anos sem atos executórios frutíferos contra o inquilino ou contra o fiador, decreta-se a prescrição intercorrente (Art. 921 do CPC), exonerando o fiador de qualquer pagamento.

Entendimento sobre a impenhorabilidade do único bem de família do fiador

Além da prescrição, o fiador conta com importantes teses defensivas quanto ao seu patrimônio:

• Fiança Comercial: O STF (Tema 1125) fixou o entendimento de que é impenhorável o bem de família do fiador na locação comercial.
• Fiança Residencial: Embora a Súmula 549 do STJ admita a penhora do bem de família do fiador na locação residencial, se a dívida estiver atingida pela prescrição intercorrente, a penhora deve ser cancelada de imediato.
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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. O fiador pode alegar prescrição intercorrente mesmo se o inquilino sumiu?

Sim. A prescrição intercorrente decorre da inércia do credor (locador) em movimentar o processo de forma eficaz. O desaparecimento do inquilino não impede a fluência do prazo prescrecional se o credor não promover as diligências cabíveis.

2. A moratória concedida pelo locador ao inquilino exonera o fiador da dívida?

Sim. O Artigo 838, inciso I, do Código Civil estabelece que o fiador fica exonerado da fiança se o credor conceder moratória (parcelamento ou adiamento de prazo) ao devedor sem o seu consentimento.

3. A penhora da casa do fiador por aluguel caduca se o processo ficar parado?

Se o processo de execução permanecer paralisado por mais de 3 anos após a penhora sem que o locador promova o leilão ou diligências efetivas, opera-se a prescrição intercorrente e a penhora deve ser desfeita.

4. O fiador precisa ter sido citado formalmente para o prazo de prescrição contar?

Para que a execução produza efeitos válidos contra o fiador, ele deve ser citado no prazo legal. Se a citação do fiador demorar mais de 3 anos por culpa do locador, ocorre a prescrição direta em relação ao fiador.

5. Como retirar o nome do fiador dos órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa)?

Com a declaração judicial de prescrição intercorrente e a extinção da execução, o juiz determina a expedição de ofícios para a baixa imediata de negativações e protestos em nome do fiador.

6. O fiador pode mover ação de regresso contra o inquilino por dívida prescrita?

Se o fiador pagar voluntariamente uma dívida que já estava prescrita sem consultar a viabilidade jurídica, perde o direito de regresso contra o afiançado, pois pagou obrigação juridicamente inexigível.

7. Qual a diferença na prescrição de fiança comercial vs. fiança residencial?

O prazo prescricional para a cobrança de aluguéis é de 3 anos em ambos os casos. A diferença reside na impenhorabilidade do bem de família, que é protegida na fiança comercial segundo precedente do STF.

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