Imóvel Público Sofre Prescrição Aquisitiva? Entenda o Que Diz a Lei

É muito comum que comunidades ou famílias ocupem áreas urbanas, terrenos periféricos ou áreas de marinha por décadas sem conhecer a titularidade exata do imóvel.

Quando essas famílias tentam obter a escritura do imóvel através da usucapião, deparam-se com uma norma rígida da legislação brasileira: bens públicos são imprescritíveis e não podem sofrer prescrição aquisitiva.

A vedação constitucional da usucapião sobre bens públicos

A proibição da usucapião de bens públicos está expressamente consignada na Constituição Federal de 1988:

• Artigo 183, § 3º: "Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião."
• Artigo 191, Parágrafo único: "Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião (áreas rurais)."

Complementando o texto constitucional, a Súmula 340 do Supremo Tribunal Tribunal Federal (STF) fixa: "Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião."

Isso significa que, independentemente de a posse durar 10, 20 ou 50 anos, a usucapião contra a União, Estado ou Município será julgada improcedente.

Alternativas jurídicas: Concessão de Uso e REURB

Apesar da impossibilidade de usucapir bens públicos, os ocupantes de áreas públicas não estão desprotegidos. A legislação prevê institutos alternativos de regularização:

1. Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): Instrumento pelo qual a administração pública transfere o direito de uso de terreno público para fins de moradia.

2. Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM): Direito subjetivo conferido àquele que ocupou até 250m² de bem público urbano por 5 anos para sua moradia.

3. REURB (Regularização Fundiária Urbana - Lei 13.465/2017): Programa público de regularização de núcleos urbanos informais que emite títulos de Legitimação de Posse ou Legitimação Fundiária.

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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Posso usucapir terreno da Prefeitura se moro nele há mais de 20 anos?

Não. Como os bens públicos municipais são imprescritíveis por força da Constituição, a ação de usucapião judicial ou extrajudicial de terreno da Prefeitura será indeferida.

2. Terrenos de marinha ou acrescidos de marinha podem ser objeto de usucapião?

Imóveis situados em terrenos de marinha (propriedade da União) não podem ser usucapidos quanto ao domínio pleno, mas admite-se a usucapião do domínio útil em áreas aforadas a particulares.

3. O que é REURB-S (Social) e REURB-E (Específica) em áreas ocupadas?

A REURB-S destina-se a núcleos informais ocupados por população de baixa renda (com isenção de custas). A REURB-E destina-se a núcleos informais ocupados por população não enquadrada na baixa renda.

4. O pagamento de IPTU para a Prefeitura transforma o bem público em particular?

Não. A cobrança e o pagamento de IPTU possuem natureza fiscal e não transformam um bem público em propriedade particular nem superam a vedação constitucional da usucapião.

5. Se a União não registrou o terreno no Cartório, ele deixa de ser público?

Não. A ausência de registro imobiliário em nome do ente público não descaracteriza a natureza pública do bem se for comprovado que se trata de terra devoluta ou patrimônio público.

6. Qual o direito de indenização pelas benfeitorias construídas em terreno público?

Se a ocupação foi tolerada pela administração pública, o ocupante de boa-fé pode pleitear a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias construídas no local em caso de desocupação.

7. Como saber se o meu imóvel está em área de preservação ou área pública?

A verificação é feita mediante a obtenção da certidão de diretrizes urbanísticas na Prefeitura Municipal e certidão de busca perante os Cartórios de Registro de Imóveis da comarca.

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Dúvidas sobre regularização de imóvel ocupado ou terreno municipal?

Se a sua moradia está situada em área sob dúvida de titularidade pública ou você deseja obter regularização via REURB ou CDRU:

Fale via WhatsApp com a Dra. Glori Guaiato para examinar a situação jurídica da sua área.