Penhora do Único Imóvel por Dívida de Condomínio Prescrita: É Possível Cancelar?

A dívida de taxa de condomínio é uma das raras exceções à lei de proteção ao bem de família. Isso significa que, em tese, o único apartamento ou casa onde a família reside pode ser penhorado e leiloado para pagar débitos condominiais.

Entretanto, se a execução do condomínio ficou paralisada e o crédito foi atingido pela prescrição intercorrente, a penhora torna-se nula e ilegal, devendo ser cancelada imediatamente pela Justiça.

Exceção à impenhorabilidade do bem de família nas dívidas do próprio imóvel (propter rem)

Conforme o Artigo 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990, a impenhorabilidade do bem de família não é oponível para a cobrança de impostos (como IPTU) ou contribuições devidas em função do próprio imóvel (como taxas de condomínio).

Por essa razão, o condomínio tem o direito de indicar o próprio apartamento do morador inadimplente à penhora durante a execução.

Como a prescrição intercorrente neutraliza a exceção do bem de família

A exceção da Lei 8.009/90 exige um crédito condominial válido, exigível e não prescrito.

Se o processo de cobrança ficou suspenso no arquivo por prazo superior a 5 anos sem atos executórios eficazes, opera-se a prescrição intercorrente da pretensão executória (Art. 921 do CPC).

Uma vez extinto o crédito pela prescrição, cessa qualquer fundamento jurídico para a manutenção da penhora ou designação de praça pública (leilão), devolvendo ao imóvel a proteção absoluta.

Medidas judiciais urgentes para suspender a praça/leilão do apartamento

Caso o condomínio tenha obtido a penhora e marcado a data do leilão com base em processo atingido pela prescrição, a advogada atua mediante:

1. Petição de Urgência / Exceção de Pré-Executividade: requerendo ao juiz da causa a suspensão liminar dos leilões e o reconhecimento da prescrição.

2. Agravo de Instrumento com Efeito Suspensivo: protocolado perante o Tribunal de Justiça para impedir a arrematação caso a liminar não seja apreciada a tempo em 1º grau.

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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. O condomínio pode penhorar meu único apartamento de moradia?

Sim, se a dívida for válida e não prescrita, pois a taxa de condomínio é obrigação propter rem (Art. 3º, IV da Lei 8.009/90). Porém, se a dívida estiver prescrita, a penhora é nula.

2. Se a dívida de condomínio estiver parcialmente prescrita, a penhora cai por inteiro?

Se houver parcelas não prescritas, a execução prossegue apenas quanto ao saldo válido. Porém, o valor total da execução é reduzido, o que pode abrir margem para substituição da penhora ou acordo razoável.

3. Qual a diferença entre penhora de vaga de garagem e penhora do apartamento?

Vagas de garagem com matrícula própria no Cartório de Imóveis podem ser penhoradas como bens autônomos. Se a vaga não tiver matrícula separada, segue a sorte do apartamento.

4. O que fazer se o edital de leilão do apartamento já foi publicado?

Deve-se ingressar imediatamente com pedido de suspensão de leilão fundamentado na prescrição intercorrente ou em nulidades do edital e da intimação dos executados.

5. É possível fazer acordo com o condomínio para suspender o leilão?

Sim. A qualquer momento antes da arrematação, as partes podem peticionar informando a celebração de acordo e requerendo a suspensão do leilão e do processo.

6. Como comprovar que a dívida que deu origem à penhora caducou na Justiça?

A comprovação é feita pela juntada da certidão de movimentação processual que ateste o lapso temporal superior a 5 anos de arquivamento sem atos de constrição eficazes.

7. Quais as chances de reverter a penhora de imóvel residencial habitado?

As chances são elevadas quando demonstrada de forma objetiva a fluência do prazo de prescrição intercorrente nos termos do Artigo 921 do CPC.

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Seu imóvel está ameaçado de leilão por condomínio?

Se o seu apartamento possui penhora averbada ou data de leilão marcada por cobranças condominiais antigas:

Fale com urgência via WhatsApp com a Dra. Glori Guaiato para examinar o processo e adotar as medidas de defesa cabíveis.