Dívida Prescrita Cancela Hipoteca Judiciária Gravada no Imóvel?

No Registro de Imóveis, a hipoteca é uma garantia real que grava a matrícula do bem para assegurar o pagamento de uma dívida. Ela pode ser convencional (contratada entre as partes) ou judiciária (decorrente de decisão condenatória do juiz).

No entanto, quando a dívida garantida pela hipoteca não é cobrada a tempo ou tem sua execução extinta pela prescrição, o gravame sobre o imóvel perde sua razão de existir, devendo ser cancelado.

O que é a Hipoteca Judiciária (Art. 495 do CPC)?

Prevista no Artigo 495 do Código de Processo Civil, a hipoteca judiciária é um efeito automático da sentença que condena o réu ao pagamento de prestação em dinheiro ou em coisa.

A advogada do credor pode apresentar a cópia da sentença ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a hipoteca judiciária na matrícula dos imóveis do devedor, conferindo direito de preferência e prevenindo fraudes.

Princípio da gravitação jurídica: extinção da obrigação principal extingue a acessória

No Direito Civil brasileiro vigora o dogma de que o acessório segue a sorte do principal.

A hipoteca é um direito real acessório de garantia. Portanto, conforme estabelece o Artigo 1.499, inciso I, do Código Civil, a hipoteca extingue-se pela extinção da obrigação principal.

Se o crédito principal prescreveu (seja por prescrição direta ou por prescrição intercorrente na execução), a hipoteca judiciária deixa de ter amparo legal, impondo-se a sua baixa imediata.

Ação de Cancelamento de Hipoteca por Prescrição

Se o credor se recusar a fornecer o termo de quitação ou se o cartório exigir ordem judicial, o proprietário deve ingressar com a Ação de Cancelamento de Hipoteca por Prescrição da Pretensão Executória.

Julgada procedente a ação, o juiz expede o Mandado de Cancelamento de Hipoteca para que o Oficial do Registro de Imóveis proceda à desaverbação do gravame na matrícula.

• --

Perguntas Frequentes (FAQs)

1. A hipoteca caduca automaticamente com o passar dos anos sem cobrança?

A hipoteca convencional extingue-se pelo decurso do prazo de perempção de 30 anos (Art. 1.485 do CC). Porém, se a dívida principal prescrever antes disso (ex: 5 anos), o proprietário pode exigir judicialmente a baixa antecipada da hipoteca.

2. Qual o prazo máximo de validade de uma hipoteca no registro de imóveis?

O prazo máximo de prorrogação da hipoteca convencional é de 30 anos (ou 20 anos para contratos sob a vigência do Código Civil de 1916). Vencido esse prazo sem renovação formal, opera-se a perempção do registro.

3. O cartório de imóveis pode retirar a hipoteca se eu apresentar a certidão de prescrição?

Os cartórios costumam exigir o termo de quitação fornecido pelo credor com firma reconhecida ou a certidão de trânsito em julgado de sentença judicial que declare extinta a obrigação ou ordene o cancelamento da hipoteca.

4. O credor hipotecário responde por perdas e danos se recusar a dar quitação?

Sim. Se a dívida estiver extinta e o credor recusar-se injustificadamente a outorgar a quitação ou expedir o termo de liberação de hipoteca, responde pelos prejuízos causados ao proprietário e por danos morais.

5. Posso vender ou financiar um imóvel que possui hipoteca com dívida prescrita?

Os bancos e compradores recusam o financiamento de imóveis com gravame hipotecário ativo na matrícula. É indispensável obter o cancelamento judicial do registro antes de concluir a venda.

6. Qual a diferença entre hipoteca judiciária, hipoteca legal e alienação fiduciária?

A hipoteca judiciária decorre de sentença de condenação; a hipoteca legal decorre de previsão da lei para proteger incapazes/fisco; e a alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel ao credor até a quitação.

7. Como dar entrada na ação judicial para cancelar o gravame de hipoteca prescrita?

A ação é proposta perante a Vara Cível do foro de situação do imóvel, requerendo a citação do credor hipotecário para declarar a extinção do débito e expedir mandado de baixa ao RGI.

• --

Seu imóvel está travado por gravame de hipoteca prescrita?

Remova restrições e gravames antigos da matrícula do seu bem e recupere a plena disponibilidade do seu patrimônio imobiliário.

Fale via WhatsApp com a Dra. Glori Guaiato para obter a liberação judicial da hipoteca do seu imóvel.