Prescrição da Restituição de Comissão de Corretagem e Taxa SATI: Prazo de 3 Anos

Ao adquirir um imóvel na planta em estandes de vendas de construtoras, muitos consumidores são surpreendidos com a cobrança de tarifas acessórias destacadas no momento da assinatura do contrato: a comissão de corretagem e a Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária).

Contudo, diferente da restituição do preço do imóvel (que prescreve em 10 anos), a cobrança de reembolso de corretagem e taxa SATI possui um prazo prescrecional bem mais curto: apenas 3 (três) anos.

O entendimento vinculante do STJ no Tema 938

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o recurso repetitivo REsp 1.551.956/SP (Tema 938 do STJ), fixou a seguinte tese vinculante para todo o país:

"Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, devidos no âmbito da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel."

A fundamentação legal é o Artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, que prevê a prescrição de 3 anos para a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa.

A ilegalidade da Taxa SATI

No mesmo julgamento do Tema 938, o STJ declarou a total abusividade e ilegalidade da cobrança da Taxa SATI.

A Taxa SATI configura venda casada (Artigo 39, I do Código de Defesa do Consumidor), pois impõe ao comprador o pagamento de assessoria jurídica e técnica prestada por profissionais contratados pela própria construtora, sem liberdade de escolha ao consumidor.

Como contar os 3 anos para não perder o prazo de restituição

O prazo prescricional de 3 anos inicia-se na data do efetivo desembolso (pagamento do boleto ou transferência) dos valores a título de comissão de corretagem ou taxa SATI.

Se o comprador não ingressar com a ação de restituição no prazo de 3 anos contados do pagamento, o direito de exigir a devolução dessas taxas caduca na Justiça.

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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Qual o prazo limite para pedir a devolução da comissão de corretagem de imóvel na planta?

O prazo limite é de 3 anos contados a partir da data de pagamento de cada parcela ou taxa de corretagem/SATI, conforme fixado pelo STJ no Tema 938.

2. A data inicial dos 3 anos conta do contrato de compra ou do pagamento do último boleto?

A contagem da prescrição inicia-se na data em que ocorreu o pagamento indevido da taxa de corretagem ou SATI.

3. Por que a Taxa SATI foi considerada totalmente ilegal pelo STJ?

Porque caracteriza venda casada de serviços de assessoria imobiliária imposta pela construtora, violando a liberdade de contratação e o Artigo 39, I do Código de Defesa do Consumidor.

4. Se eu assinei contrato concordando com a corretagem, ainda posso pedir o reembolso?

A comissão de corretagem pode ser transferida ao comprador desde que haja informação clara e prévia do preço total com o destaque do valor da corretagem (Tema 938 STJ). Se não houve informação clara prévia, a cobrança é indevida.

5. A construtora e a imobiliária respondem juntas (solidariamente) pela devolução?

Sim. A construtora e a imobiliária parceira integram a mesma cadeia de fornecimento de serviços e respondem solidariamente pela restituição dos valores cobrados indevidamente (Art. 7º, parágrafo único do CDC).

6. O que acontece se a ação de restituição ficar parada no fórum por mais de 3 anos?

Se a ação judicial foi ajuizada a tempo, o prazo prescrecional é interrompido. Porém, se a fase de cumprimento de sentença ficar suspensa no arquivo por mais de 3 anos sem bens penhoráveis, opera-se a prescrição intercorrente.

7. Quais comprovantes de pagamento preciso juntar no processo contra a loteadora?

É indispensável juntar o contrato de promessa de compra e venda, o quadro de resumo, o recibo/microfilmagem dos cheques ou comprovantes de PIX/TED pagos aos corretores e à empresa de assessoria SATI.

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Cobrado indevidamente por Taxa SATI ou corretagem de imóvel na planta?

Examine se os pagamentos realizados na compra do seu imóvel estão dentro do prazo de restituição.

Fale via WhatsApp com a Dra. Glori Guaiato para avaliar a possibilidade de reembolso das taxas imobiliárias.