Prescrição Intercorrente na Cobrança de Condomínio: Qual o Prazo?

A cobrança de cotas condominiais é uma das obrigações imobiliárias mais rígidas do Direito Civil brasileiro. Por se tratar de dívida propter rem (vinculada ao próprio imóvel), o atraso pode levar à penhora do apartamento ou da casa.

Entretanto, quando o condomínio ingressa com uma ação de execução de título extrajudicial ou cumprimento de sentença e o processo fica parado no Fórum por anos sem localização de bens penhoráveis, incide o instituto da prescrição intercorrente cível.

Qual é o prazo de prescrição da quota condominial?

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do REsp 1.483.930/DF (Tema 949), o prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais é de 5 (cinco) anos, com base no Artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil.

Portanto, cada taxa de condomínio não paga prescreve individualmente em 5 anos a contar do vencimento do boleto, se o condomínio não ajuizar a ação cobratória a tempo.

Como funciona a prescrição intercorrente no cumprimento de sentença condominial?

No processo de execução ou cumprimento de sentença de dívida de condomínio, a prescrição intercorrente rege-se pelo Artigo 921 do Código de Processo Civil (CPC), com as alterações trazidas pela Lei 14.195/2021:

1. Suspensão por 1 ano: Frustrada a busca por bens penhoráveis do condômino devedor, o juiz suspende a execução pelo prazo de 1 ano (Art. 921, III do CPC).

2. Início do prazo prescricional intercorrente: Transcorrido o prazo de 1 ano de suspensão sem localização de patrimônio, começa a correr o prazo prescricional da pretensão executória (que é o mesmo prazo de 5 anos da obrigação principal).

Se o processo de condomínio permanecer paralisado por mais de 5 anos após a suspensão, decreta-se a prescrição intercorrente e a extinção da execução.

Requisitos para o juiz extinguir a execução de condomínio por paralisação

Para que a prescrição intercorrente cível seja reconhecida no processo condominial, é necessário que:

• Tenha decorrido o prazo quinquenal de inércia do condomínio exequente.
• Tenha havido a prévia oitiva das partes (contraditório), garantindo que o condomínio se manifeste antes da sentença extintiva.
• A paralisação não tenha decorrido de falha exclusiva dos mecanismos do Poder Judiciário.
• --

Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Em quanto tempo prescreve a cobrança de taxa de condomínio na Justiça?

A pretensão de cobrança judicial de taxas de condomínio prescreve em 5 anos. Já na fase de execução ou cumprimento de sentença, opera-se a prescrição intercorrente se o processo ficar suspenso sem localização de bens por mais de 5 anos adicionais (após 1 ano de suspensão).

2. O condomínio pode protestar em cartório uma dívida de condomínio prescrita?

Não. O protesto de boleto condominial prescrito é ato ilícito. O condômino atingido pode requerer judicialmente o cancelamento do protesto e indenização por danos morais.

3. O envio de boletos ou notificações extrajudiciais interrompe a prescrição intercorrente?

Não. Cartas de cobrança administrativas ou envio de boletos pela administradora não têm o condão de interromper a prescrição intercorrente que flui no curso do processo judicial.

4. O que acontece se o condomínio ficar 5 anos sem movimentar a execução?

Se o processo estiver suspenso nos moldes do Artigo 921 do CPC por ausência de bens penhoráveis e o condomínio não apresentar diligências efetivas em 5 anos, decreta-se a extinção da execução por prescrição intercorrente.

5. Se o condomínio trocou de administradora, o prazo de prescrição reinicia?

Não. A alteração de administradora ou de síndico não interfere na contagem contínua do prazo prescrecional do processo judicial.

6. Como alegar prescrição intercorrente em execução de título extrajudicial de condomínio?

A alegação é feita por meio de petição simples nos autos ou por Exceção de Pré-Executividade, requerendo a intimação das partes e a decretação da extinção com resolução do mérito (Art. 487, II do CPC).

7. A cobrança de juros e multas de condomínio prescreve no mesmo prazo da obrigação principal?

Sim. Sendo os juros, a multa moratória e a correção monetária obrigações acessórias, prescrevem juntamente com a cota condominial principal (princípio de que o acessório segue a sorte do principal).

• --

Processo de execução de condomínio pendente?

Se você possui um processo de cobrança de condomínio antigo tramitando na Justiça e deseja avaliar se houve paralisação excessiva e prescrição da dívida:

Entre em contato pelo WhatsApp com a Dra. Glori Guaiato para uma análise técnica detalhada do seu processo e da situação do seu imóvel.