Prescrição Intercorrente na Execução de Financiamento Imobiliário e Hipoteca

Os contratos de financiamento imobiliário celebrados com a Caixa Econômica Federal ou bancos privados possuem garantias reais rígidas: a Alienação Fiduciária (Lei 9.514/1997) ou a Hipoteca.

No entanto, quando ocorrem cobranças judiciais dessas dívidas bancárias e os processos ficam paralisados sem andamento eficaz por culpa do banco, incide a prescrição intercorrente, obstando o prosseguimento da execução e a tomada do imóvel.

Execução Fiduciária (Lei 9.514/97) vs. Execução Hipotecária

É fundamental compreender as duas formas de execução bancária:

1. Alienação Fiduciária: Procedimento extrajudicial feito via Cartório de Registro de Imóveis. Se o banco não intimar o mutuário para purgar a mora no prazo legal ou paralisar o procedimento cartorário por anos, pode ocorrer a perempção ou caducidade do procedimento extrajudicial.

2. Execução Hipotecária / Cível: Procedimento movido na Justiça. Aplica-se o Artigo 921 do CPC, ocorrendo a prescrição intercorrente se a ação judicial ficar paralisada por mais de 5 anos no arquivo provisório sem penhora e alienação efetivas.

Consolidação da propriedade e extinção da dívida remanescente

Conforme o Artigo 27, § 5º, da Lei 9.514/1997, se o imóvel for levado a 1º e 2º leilões extrajudiciais e não houver licitantes, a dívida é considerada extinta e o credor fiduciário dá quitação ao mutuário.

Já no caso de cobrança judicial do saldo remanescente, o banco dispõe do prazo de 5 anos para executar a quantia. Se não o fizer, decreta-se a prescrição intercorrente, livrando o mutuário do dever de pagar eventuais diferenças financeiras.

Defesa judicial do mutuário contra leilões bancários

A defesa do devedor fiduciário ou hipotecário atua mediante:

• Ação Anulatória de Consolidação de Propriedade: demonstrando vício nas intimações do cartório ou a ocorrência de prescrição das parcelas executadas.
• Pedido de Liminar para Sustar o Leilão Extrajudicial: impedindo a alienação do imóvel a terceiros arrematantes enquanto se discute a inexigibilidade da dívida.
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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. O banco pode leiloar a casa por alienação fiduciária se a dívida do financiamento prescreveu?

Não. Se o direito de cobrar as parcelas do financiamento caducou pela prescrição, o banco não pode dar andamento à consolidação da propriedade no cartório de imóveis.

2. Em quanto tempo prescrevem as parcelas do financiamento imobiliário da Caixa ou bancos privados?

As parcelas de financiamento bancário imobiliário prescrevem em 5 anos a contar do vencimento de cada prestação (Art. 206, § 5º, I do Código Civil).

3. Se o banco não vendeu o imóvel no 1º e 2º leilão, a dívida remanescente caduca?

Sim. Nos termos do Art. 27, § 5º da Lei 9.514/97, frustrados os dois leilões extrajudiciais sem arrematantes, a dívida é extinta por força de lei, emitindo o banco o termo de quitação ao devedor.

4. Como barrar a consolidação da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis?

Deves-se ingressar com Ação Anulatória com Pedido de Liminar perante o Poder Judiciário demonstrando ausência de intimação pessoal válida do mutuário ou a iliquidez/prescrição do montante cobrado.

5. A notificação extrajudicial do cartório de imóveis interrompe a prescrição?

A notificação regular para purga da mora no cartório constitui o devedor em mora e suspende/interrompe o prazo prescricional do procedimento extrajudicial daquele contrato.

6. Qual a diferença entre a defesa na alienação fiduciária e na hipoteca tradicional?

Na alienação fiduciária a propriedade já pertence resolutivamente ao banco; por isso o rito é cartorário e extrajudicial. Na hipoteca, a propriedade permanece com o devedor; por isso a execução obrigatoriamente corre na Justiça.

7. É possível recuperar a posse do imóvel se a cobrança bancária foi eivada de prescrição?

Sim. Se a consolidação da propriedade ou a arrematação ocorreu com base em cobrança nula ou dívida prescrita, a ação anulatória pode reverter o ato e restabelecer o imóvel ao mutuário.

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Financiamento imobiliário em atraso ou leilão bancário agendado?

Se o seu imóvel financiado pela Caixa ou banco privado está em fase de leilão ou execução:

Fale via WhatsApp com a Dra. Glori Guaiato para examinar a legalidade do procedimento bancário.