Usucapião Extrajudicial em Cartório: Como Comprovar a Prescrição Aquisitiva?

Com o advento do Artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e o regulamento do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), tornou-se possível requerer o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), sem precisar enfrentar a demora do processo judicial.

No entanto, para obter o registro extrajudicial da usucapião, a prova do decurso do tempo da prescrição aquisitiva deve ser cabal e rigorosamente documentada.

Como funciona a usucapião extrajudicial em cartório?

O procedimento extrajudicial realiza-se perante o Registrador de Imóveis da comarca onde se localiza o bem.

O interessado, obrigatoriamente representado por advogada inscrita na OAB, apresenta o requerimento acompanhado de ata notarial, planta do imóvel, memorial descritivo e certidões negativas de distribuição cível.

A Ata Notarial lavrada pelo Tabelião de Notas

A peça chave para a prova do tempo de posse na usucapião extrajudicial é a Ata Notarial.

O Tabelião de Notas comparece pessoalmente ao imóvel ou examina os documentos e testemunhas para atestar a existência e o tempo da posse. A ata notarial descreve a infraestrutura do imóvel, os comprovantes de residência e o relato dos vizinhos, constituindo prova dotada de fé pública.

Documentos exigidos para comprovação da prescrição aquisitiva em cartório

Para instruir o pedido perante o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, devem ser juntados:

1. Planta e Memorial Descritivo: assinados por profissional habilitado (engenheiro/topógrafo) com ART/RRT e anuência dos vizinhos confrontantes.

2. Comprovantes de Pagamento de Impostos: espelhos e comprovantes de pagamento do IPTU ao longo dos anos de posse.

3. Justo Título ou Documentos Corroborativos: contratos de gaveta, recibos de compra e venda, carnês de água, luz ou telefone.

4. Certidões Negativas dos Distribuidores Cíveis: comprovando a ausência de ações possessórias contra o possuidor e contra os proprietários anteriores.

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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Usucapião em cartório é mais rápido que usucapião na Justiça?

Sim. Enquanto uma ação de usucapião judicial pode levar de 3 a 7 anos, o procedimento extrajudicial em cartório costuma ser concluído entre 4 e 12 meses, quando a documentação está completa e sem impugnações.

2. Quais certidões fiscais e cíveis preciso apresentar no Cartório de Imóveis?

Devem ser apresentadas certidões negativas dos distribuidores cíveis estaduais e federais da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, abrangendo o período prescricional exigido pela modalidade.

3. Se o antigo dono não for localizado pelo cartório, o processo vai para o fórum?

O registrador promoverá a notificação do proprietário registrado por edital. Se houver impugnação fundamentada do proprietário ou de algum vizinho, o oficial remeterá os autos ao juízo competente.

4. É obrigatório ter planta e memorial descritivo assinado por engenheiro/agrimensor?

Sim. A planta e o memorial descritivo georreferenciado são requisitos obrigatórios do Artigo 216-A da LRP para a exata individualização da área usucapienda.

5. Quanto custam os emolumentos de cartório para registrar a usucapião?

Os emolumentos do Tabelionato de Notas (para a ata notarial) e do Registro de Imóveis (para o registro final) são fixados por tabela estadual do Tribunal de Justiça, calculados sobre o valor venal do imóvel.

6. Precisa de advogada para fazer usucapião extrajudicial no cartório?

Sim. A assistência por advogada inscrita na OAB é requisito legal obrigatório fixado pelo Artigo 216-A da Lei 6.015/73.

7. Qual a diferença de prazos entre cartório e processo judicial?

Os prazos de posse exigidos pela lei (5, 10 ou 15 anos de prescrição aquisitiva) são rigorosamente os mesmos. O que muda é apenas o tempo de trâmite do procedimento administrativo no cartório vs. a ação no fórum.

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