Direto em cartório
Quando não há litígio e a documentação está completa — costuma ser mais rápido e é obrigatória a presença de advogado.
Direito Imobiliário · Adjudicação Compulsória
Pagou o imóvel, mas o vendedor não passa a escritura?
A adjudicação compulsória pode transferir a propriedade para o seu nome mesmo sem a assinatura do vendedor — em juízo ou, quando não há litígio, direto em cartório. Entenda os requisitos antes de decidir.
Contrato e pagamento analisadosA prova documental já existe — é o que acelera o caminho
Judicial ou extrajudicialVia em cartório desde 2022, quando não há litígio
Sem promessa de resultadoOrientação transparente desde o início
Resposta direta
O que é adjudicação compulsória?
É o meio jurídico para o comprador que já pagou pelo imóvel obter a propriedade em seu nome quando o vendedor se recusa, não pode ou desapareceu sem outorgar a escritura definitiva. Diferente da usucapião, aqui não se discute posse prolongada — a titularidade já é praticamente certa, o que costuma tornar o procedimento mais rápido quando os requisitos estão presentes.
A Súmula 239 do STJ afastou uma exigência que travava muitos pedidos: o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, desde que o contrato seja válido, sem cláusula de arrependimento, e o preço tenha sido integralmente pago.
Documentação é o que decide o caminhoContrato válido, prova de quitação e a situação do vendedor (recusa, ausência ou falecimento) definem se o caso segue direto em cartório ou precisa de ação judicial.
Judicial x extrajudicial
Adjudicação compulsória pode ser feita direto em cartório?
Sim, quando não há litígio. O procedimento extrajudicial é regulado pelo Provimento 149/CNJ/2023 e pela Lei 6.015/73 (arts. 216-B e 221), e passa por uma ata notarial que documenta o contrato, o pagamento e a recusa do vendedor, seguida de notificação com prazo de 15 dias para resposta antes do registro.
Com decisão de um juiz
Necessária quando há oposição, discordância de herdeiros ou dúvida sobre o negócio.
Envolve espólio ou herdeiros
A existência ou não de inventário aberto muda a notificação e a estratégia a seguir.
Como funciona
Da prova de pagamento ao registro em seu nome
O atendimento começa pela análise do contrato e da quitação, e termina com a orientação sobre a via mais adequada.
Reunir
Contrato, comprovantes de pagamento e dados do imóvel.
Analisar
Requisitos legais, situação do vendedor e existência de litígio.
Definir via
Extrajudicial (cartório) ou judicial, conforme o caso.
Conduzir
Ata notarial e notificação, ou petição judicial, até o registro da propriedade.
"Quando o comprador já pagou e tem o contrato em mãos, a discussão não é se o imóvel é dele — é só formalizar o que já é dele."
Dra. Glori Guaiato
Atendimento em Santos
Análise de adjudicação compulsória em Santos e região
O escritório fica na Vila Belmiro e atende casos de adjudicação compulsória em Santos e região, além de atendimento online para outras cidades. Se a sua situação for de posse sem contrato formal de compra, veja também a análise de usucapião.
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Informações antes de decidir
O que é adjudicação compulsória?
É a ação (ou procedimento em cartório) que permite ao comprador de um imóvel obter a propriedade em seu nome mesmo sem a assinatura do vendedor, quando o preço já foi integralmente pago e o vendedor se recusa, não pode ou desapareceu sem outorgar a escritura definitiva.
Preciso ter o compromisso de compra e venda registrado no cartório de imóveis?
Não. A Súmula 239 do STJ afastou essa exigência: o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, desde que o contrato seja válido e o preço tenha sido pago.
Adjudicação compulsória é melhor que usucapião?
Depende do caso, mas quando o comprador já tem contrato e prova de pagamento, a adjudicação compulsória tende a ser mais rápida — a certeza sobre a titularidade já existe, ao contrário da usucapião, que exige comprovar posse prolongada. Veja a análise específica de usucapião se o seu caso envolver posse sem contrato de compra formal.
A adjudicação compulsória pode ser feita direto em cartório?
Sim, desde 2022, quando não houver litígio. O procedimento extrajudicial é regulado pelo Provimento 149/CNJ/2023 e pela Lei 6.015/73 (arts. 216-B e 221), com ata notarial, notificação do vendedor (ou herdeiros) e prazo de 15 dias para resposta antes do registro.
O vendedor faleceu antes de outorgar a escritura. Ainda dá para adjudicar?
Pode ser avaliado. Nesse caso a notificação e a via (judicial ou extrajudicial) passam a envolver o espólio ou os herdeiros, e a existência ou não de inventário aberto influencia a estratégia — é uma situação que exige análise individual.
Quanto custa a análise inicial?
A análise inicial do caso é sempre gratuita. Ela serve para entender a situação do contrato e do pagamento, e avaliar, sem compromisso, se há requisitos para seguir com a adjudicação compulsória.
Análise inicial
Envie os dados básicos do seu caso
O formulário prepara uma mensagem no WhatsApp para a triagem inicial.
- Não informe senha de acesso a sistemas.
- Evite enviar documentos pessoais completos nesta etapa.
- O contato não garante resultado ou contratação automática.