Como Emitir Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Com Dívida Prescrita?

A emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND) do imóvel é requisito indispensável para operações como compra e venda, financiamento bancário, inventário, doação e lavratura de escritura pública.

No entanto, é muito comum que proprietários fiquem travados na Prefeitura porque o sistema municipal continua apontando débitos de IPTU com mais de 5 ou 10 anos que já estão prescritos perante a lei.

Por que a Prefeitura nega a Certidão Negativa mesmo quando o IPTU prescreveu?

Os sistemas de arrecadação das Prefeituras Municipais são programados para cobrar débitos de forma automática. Eles não realizam a baixa espontânea de impostos prescritos sem uma decisão administrativa ou judicial expressa.

A Prefeitura mantém o apontamento sob o argumento de que a prescrição extingue o crédito tributário, mas exige provocação formal do contribuinte para efetuar a baixa nos cadastros fazendários.

A diferença entre baixa administrativa espontânea e baixa por ordem judicial

1. Baixa Administrativa: Requerimento protocolado perante a Secretaria Municipal de Finanças. Embora seja mais simples, muitas Prefeituras indeferem o pedido sob alegações burocráticas ou demora excessiva.

2. Baixa Por Ordem Judicial: Caso a Prefeitura se recuse a reconhecer a prescrição administrativa, ingressa-se com Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito com pedido de liminar para expedição de Certidão Positiva com Efeitos de Negativa (CPEN).

Como impetrar Mandado de Segurança ou Ação Declaratória para liberar a CND

Com amparo no Artigo 206 do Código Tributário Nacional (CTN), o contribuinte tem direito à Certidão Positiva com Efeitos de Negativa quando o crédito está suspenso ou com exigibilidade suspensa por ordem judicial.

Com a concessão da liminar na Ação Declaratória ou Mandado de Segurança, o juiz determina que a Prefeitura expeça a certidão no prazo de 48 a 72 horas, permitindo o prosseguimento da venda ou inventário do imóvel.

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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. A Prefeitura é obrigada a dar a certidão se o débito estiver prescrito?

Sim. Uma vez declarada a prescrição do crédito tributário (seja por decisão administrativa ou judicial), o débito é extinto, não podendo obstar a expedição da CND.

2. O que é Certidão Positiva com Efeitos de Negativa (CPEN)?

É a certidão emitida pela Prefeitura que atesta a existência de débitos, mas ressalva que a exigibilidade desses débitos está suspensa por decisão judicial ou garantida por penhora, possuindo os mesmos efeitos jurídicos da CND.

3. Quanto tempo leva para conseguir a liberação da CND do imóvel na Justiça?

Com o pedido de tutela de urgência (liminar), a decisão judicial que ordena a expedição da certidão costuma ser proferida entre 5 e 15 dias úteis.

4. Posso registrar o imóvel no Cartório de Imóveis sem a CND municipal?

Os Cartórios de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas exigem a CND ou a CPEN para lavrar e registrar escrituras de compra e venda ou formal de partilha.

5. Pagar o IPTU sob protesto é uma boa opção para liberar a certidão rápida?

O pagamento indevido de IPTU prescrito pode dificultar a restituição. Se houver extrema urgência, o depósito judicial do valor com Ação de Repetição de Indébito é juridicamente mais seguro.

6. Como retirar o apontamento de dívida ativa do cartório de protesto?

Com a obtenção da ordem judicial declarando a prescrição do IPTU, a advogada solicita a expedição de certidão para cancelamento do protesto perante o Cartório de Protesto de Títulos.

7. A prescrição reconhecida limpa as certidões dos antigos proprietários?

A extinção da dívida por prescrição libera a matrícula do imóvel e o cadastro do executado, impedindo cobranças futuras contra adquirentes ou herdeiros.

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