Prescrição da Cobrança de Saldo Devedor em Contrato Imobiliário: Qual o Prazo?

Comprar um imóvel mediante pagamento parcelado diretamente com a construtora, incorporadora ou loteadora envolve a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda ou compromisso de cessão de direitos.

Entretanto, se o comprador atrasar parcelas ou o saldo residual contratual e a vendedora deixar de cobrar judicialmente a dívida dentro do prazo legal, opera-se a prescrição quinquenal, impedindo a cobrança dos valores e a rescisão do contrato.

Prazo quinquenal (5 anos) para cobrança de dívida contratual

De acordo com o Artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, prescreve em 5 (cinco) anos:

"A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular."

Como o contrato imobiliário é um instrumento particular ou público que especifica os valores e datas de vencimento das prestações, a pretensão da construtora de cobrar parcelas em atraso prescreve em 5 anos.

Contagem do prazo em contratos com pagamento parcelado

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que:

• Prazo de cada parcela: O prazo prescricional quinquenal flui a partir do vencimento de cada prestação individualmente considerada.
• Vencimento antecipado do contrato: O eventual vencimento antecipado da dívida por inadimplemento não altera o termo inicial da prescrição, que continua sendo a data do vencimento contratual originário.

Se a construtora não ajuizou ação de cobrança ou execução dentro de 5 anos do vencimento da última parcela, a dívida contratual estará integralmente prescrita.

Impossibilidade de rescindir o contrato por parcelas prescritas

Um ponto crucial no Direito Imobiliário é que a construtora não pode notificar o comprador para rescindir o contrato ou tomar o imóvel com base em parcelas prescritas.

Se o direito de cobrar a dívida prescreveu, prescreveu também o direito acessório de rescindir o contrato com fundamento nesse inadimplemento (Princípio da Inexigibilidade do Débito Prescrito).

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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. A construtora pode tomar o imóvel se as parcelas atrasadas já prescreveram?

Não. Como a pretensão de cobrança das parcelas prescreveu, a construtora não pode pleitear a rescisão contratual nem a reintegração de posse com base em obrigações extintas.

2. O prazo de 5 anos conta a partir de cada parcela ou do final do contrato?

Para a cobrança de parcelas individuais, a prescrição flui a contar do vencimento de cada prestação. Para a quitação total e outorga da escritura, conta-se a partir do vencimento da última parcela pactuada.

3. Cobrança de resíduo inflacionário (IGP-M/INCC) prescreve em 5 anos?

Sim. A cobrança de saldo residual ou reajustes inflacionários derivados do contrato imobiliário sujeita-se ao mesmo prazo prescrecional quinquenal do Artigo 206, § 5º, I do Código Civil.

4. A loteadora pode protestar em cartório notas promissórias imobiliárias prescritas?

Não. O protesto de notas promissórias ou títulos de crédito vinculados a contratos imobiliários prescritos é ilegal e gera dever de indenizar por danos morais.

5. Como obter a quitação do contrato imobiliário se as parcelas restantes prescreveram?

O comprador pode ajuizar Ação Declaratória de Prescrição c/c Adjudicação Compulsória para obter a quitação da dívida e a expedição de carta de adjudicação para registrar a escritura no Cartório de Imóveis.

6. A promessa de compra e venda dá direito à outorga da escritura definitiva com dívida prescrita?

Sim. Havendo prescrevido o direito da vendedora de cobrar o saldo devedor, o comprador tem o direito subjetivo de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda.

7. O que fazer se a imobiliária se recusar a entregar as chaves por débito caducado?

A retenção das chaves do imóvel por dívida prescrita configura abuso de direito. O comprador pode impetrar Ação de Imissão na Posse com pedido de liminar para receber as chaves imediatamente.

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Cobrança ou impasse em contrato de compra e venda de imóvel?

Se a construtora ou loteadora está cobrando parcelas antigas ou recusando-se a outorgar a escritura por débitos prescritos:

Fale via WhatsApp com a Dra. Glori Guaiato e saiba como obter a quitação do seu imóvel.