Prescrição Intercorrente na Cobrança de Aluguel e Ação de Despejo

Nas relações locatícias, quando o inquilino deixa de pagar os aluguéis, o locador pode ajuizar uma Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis ou promover a Execução do Contrato de Locação (título extrajudicial).

Entretanto, diferentemente de dívidas tributárias ou condominiais, o prazo de prescrição dos aluguéis é mais curto, sendo de apenas 3 (três) anos. Se a cobrança judicial travar no Fórum por culpa da inércia do locador, incide a prescrição intercorrente.

O prazo de prescrição de 3 anos para cobrança de aluguéis

De acordo com o Artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil, prescreve em 3 (três) anos:

"A pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos."

Isso significa que cada mensalidade de aluguel vencida e não paga prescreve individualmente após 3 anos se o locador não mover a ação competente dentro desse período.

Para uma explicação direta sobre a contagem de cada parcela, interrupção do prazo e documentos necessários, veja também em quanto tempo a dívida de aluguel prescreve.

Como a prescrição intercorrente opera na execução de contrato de locação?

Após o ajuizamento da ação de execução de aluguéis ou do cumprimento de sentença relativo ao despejo cumulado:

1. Se a Justiça tentar citar o inquilino ou localizar bens via Sisbajud/Renajud sem sucesso, o processo é suspenso por 1 ano.

2. Transcorrido esse 1 ano de suspensão (Art. 921 do CPC), passa a fluir o prazo prescricional de 3 anos da pretensão executória.

3. Se o locador não promover atos executórios eficazes durante esses 3 anos, decreta-se a prescrição intercorrente e a extinção da execução.

Consequências para a ação de despejo cumulada com cobrança

Muitas vezes, o desocupação do imóvel (despejo) é efetivada rapidamente, mas a fase de cobrança dos aluguéis atrasados e reformas arrasta-se por anos.

Se o locador conseguir desocupar o imóvel, mas deixar a fase de cobrança financeira paralisada no Fórum por mais de 3 anos sem localizar bens do ex-inquilino ou do fiador, o direito de cobrar esses valores prescreve intercorrentemente.

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Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Aluguel atrasado prescreve em 3 ou em 5 anos?

O aluguel e seus acessórios (como IPTU e condomínio pactuados no contrato de locação) prescrevem em 3 anos, nos termos do Artigo 206, § 3º, I do Código Civil.

2. Se o despejo foi executado, mas a cobrança dos valores ficou parada, a dívida caduca?

Sim. O cumprimento da ordem de despejo não impede que a fase de cobrança dos aluguéis atrasados prescreva intercorrentemente se ficar paralisada por mais de 3 anos sem localização de bens.

3. A notificação de cobrança enviada pela imobiliária zera a prescrição?

Não. Notificações extrajudiciais, e-mails ou cobranças enviadas pela imobiliária não interrompem a prescrição do aluguel. A interrupção exige citação válida em processo judicial ou protesto do contrato.

4. O fiador continua responsável pela dívida de aluguel se a execução prescrever?

Não. Reconhecida a prescrição intercorrente da dívida de aluguel no processo, o fiador também é beneficiado com a extinção da execução e a liberação de seus bens.

5. Como pedir a baixa do protesto de contrato de aluguel prescrito?

Se o locador protestou o contrato de locação em cartório por débitos com mais de 3 anos sem ação judicial pendente, o devedor pode requerer o cancelamento judicial do protesto.

6. O locador pode cobrar juros de aluguel prescrevendo mês a mês?

A contagem da prescrição de 3 anos aplica-se individualmente a cada mês de aluguel vencido, juntamente com seus respectivos juros de mora e multa contratual.

7. Qual a melhor defesa para inquilino executado por aluguéis antigos?

A melhor defesa é a apresentação de Exceção de Pré-Executividade demonstrando a prescrição direta das parcelas com mais de 3 anos ou a prescrição intercorrente por paralisação do processo.

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Dúvidas sobre débitos ou execuções de aluguel?

Se você é ex-inquilino, fiador ou locador envolvido em processos antigos de cobrança de aluguéis e quer examinar os prazos de prescrição:

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