Promessa de Compra e Venda Não Registrada x Penhora por Dívida Antiga

No mercado imobiliário brasileiro, é muito comum encontrar imóveis adquiridos por meio de contrato de gaveta, compromisso de compra e venda ou instrumento particular sem a devida averbação da escritura na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis.

O grande risco dessa prática ocorre quando o antigo proprietário (vendedor que ainda consta na matrícula) é executado na Justiça e o juiz ordena a penhora do imóvel.

A validade do contrato de gaveta frente a terceiros credores (Súmula 84 do STJ)

Embora o Código Civil estabeleça que a propriedade imobiliária se transfira com o registro do título no Cartório de Imóveis (Art. 1.245 do CC), a jurisprudência protege o comprador de boa-fé que exerce a posse justa do bem.

A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consagrou o seguinte entendimento:

"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."

Isso significa que a falta de registro da promessa de compra e venda não impede o comprador de defender a sua posse e anular a penhora judicial.

Defesa da posse do comprador via Embargos de Terceiro (Art. 674 do CPC)

Para desconstituir a penhora realizada por dívida do antigo proprietário, o comprador de boa-fé deve ajuizar a ação de Embargos de Terceiro (Artigo 674 do CPC).

Na petição dos Embargos de Terceiro, o possuidor demonstrará que:

1. A aquisição do imóvel e a imissão na posse ocorreram antes do ajuizamento da execução ou da averbação da penhora.

2. O comprador agiu com boa-fé, inexistindo qualquer indício de fraude à execução (Súmula 375 do STJ).

3. A dívida que deu origem à penhora está prescrita ou pertence exclusivamente ao antigo proprietário.

Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Posso perder meu imóvel se não fiz a escritura e o registro no cartório na época?

Se você demonstrar a posse de boa-fé anterior ao processo e a quitação do contrato de compra e venda, é possível cancelar a penhora via Embargos de Terceiro, impedindo a perda do imóvel.

2. Como provar que comprei e paguei o imóvel antes da dívida do antigo dono surgir?

A prova é realizada pela apresentação do contrato de compra e venda com firmas reconhecidas na época, recibos e comprovantes bancários de quitação, contas de consumo antigas em seu nome e declaração de Imposto de Renda.

3. Quais documentos servem como prova de posse em contrato de gaveta?

Servem como prova: comprovantes de IPTU pagos, faturas de energia, água e gás, notas fiscais de reformas realizadas, atas de assembleia de condomínio e depoimento de testemunhas e vizinhos.

4. O que são Embargos de Terceiro e qual o prazo para protocolar essa ação?

Embargos de Terceiro é uma ação autônoma pela qual quem não é parte no processo defende seus bens contra apreensão judicial. O prazo é de até 5 dias após a arrematação, adjudicação ou remição, mas sempre antes da assinatura da carta de arrematação.

5. Se a dívida que originou a penhora do vendedor prescreveu, o meu imóvel fica livre?

Sim. Se a execução movida contra o antigo vendedor for extinta por prescrição (direta ou intercorrente), a penhora perde o fundamento e é desfeita.

6. É possível registrar o imóvel no meu nome após vencer os Embargos de Terceiro?

Vencer os Embargos de Terceiro garante a desconstituição da penhora e a proteção da posse. Para obter a propriedade definitiva e a escritura, pode ser necessário requerer a adjudicação compulsória ou dar entrada na usucapião.

7. Quanto custa regularizar um imóvel adquirido por contrato de gaveta penhorado?

Os custos englobam a distribuição dos Embargos de Terceiro, honorários advocatícios e, posteriormente, as despesas de escritura e registro de imóveis ou usucapião.

Adquiriu imóvel por contrato de gaveta e descobriu penhora na matrícula?

Não deixe dívidas do antigo dono comprometerem o imóvel que você comprou e pagou com o trabalho da sua vida.

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